경매로 아파트 싸게 사는 방법, 경매 입찰하는 법

수도권 아파트값 너무 올라 경매라도 뛰어들어 볼까?

오늘은 부동산 이야기를 해볼까 합니다. 문재인 정부가 들어서고 갑자기 수도권 아파트 값이 급상승했는데요. 지방은 이런 상승세를 체감하지 못하는데 수도권 아파트만 과열현상이 이어지고 있습니다. 반면에 빌라나 상가 같은 경우는 그렇게 매매가가 오르지 않았더군요. 작년 2020년 10월에 집을 매도하고 1년도 안 돼서 경기도 양주 아파트값이 2억이나 오르는 게 아니겠습니까? 서둘러 지금이라도 집을 잡아야 하나? 지푸라기라도 잡는 심정으로 조금이라도 싸게 사볼까 하는 마음에 경매에 문을 두드렸습니다.

부동산 규제하니 아파트값 더 치솟아!

일부 경제학자들이 하는 말이 앞으로 집값이 오르기 때문에 정부가 대출을 규제하는 것이라는 대중심리가 발동해서 아파트값이 더 오르는 것을 부추긴다는 해석이 있더군요. 부동산 정책 규제와 대출 규제가 꼭 부동산값을 잡는 데 도움이 되지 않는다는 것을 이번 계기로 깨달을 수 있었습니다.

경매 관련 책 3권 읽고 무작정 임장

경매에 대해서는 문외한이었기 때문에 경매 관련 책을 3개 정도 살펴본 다음에 경매 입찰을 하기로 마음을 먹었습니다. 평소에 집 근처에 마음에 들었던 물건이 경매로 싸게 물건이 나와 있었던 것도 경매에 관심을 가지게 된 계기가 되었습니다. 경매로 찜해놓은 아파트를 방문했습니다. 집 앞에 가서 초인종을 눌러보니 아무런 인기척이 없네요. 가스 검침이 되어 있는 것을 보니 임차인이 살고 있는 것 같았습니다.

매각물건명세서, 전입세대원열람은 필수

전입세대 열람을 해보니 이미 사망한 분이 전입 세대원으로 열람이 되어 소유주는 전입세대로 등재되어 있지 않았습니다. 대항력이 있는 임차인이 살고 있지 않았고 소유주가 점유하고 있거나 아는 사람이 전입되어 있는 것 같았습니다. 권리분석을 해보니 권리상 깨끗한 물건이었습니다.

의정부 지방법원 4층 경매과로 가보니 신관 1층 6호 법정으로 가라고 게시되어 있더군요. 오늘 내가 입찰한 물건이 변동사항이 있는지 확인해보고 신관 1층으로 갑니다. 비가 오는 날이었는대도 싸게 경매로 낙찰받고 싶어 하는 분들이 많이 방문했습니다.

낙찰의 주인공은 누구?

입찰은 10시 30분에 시작해서 11시 50분까지 진행되고 입찰이 끝나자마자 개찰이 시작됩니다. 개찰이 시작되면 바로 낙찰자를 알려줍니다. 최고신고가를 얼마를 썼고 누가 낙찰이 되었는지만 알려주고 2등, 3등의 입찰가는 불러주지 않아서 알 수 없었습니다. 입찰이 시작되면 입찰봉투와 기일입찰표를 배부를 하는데요. 대리인일 경우 위임장을 작성을 해야 하는데요. 위임장은 따로 써서 준비해오셔도 되지만 기일입찰표 뒷면에 보면 위임장이 있기 때문에 현장에서 작성하셔도 됩니다. 입찰봉투에 날인하는 부분이 있는데 입찰 본인이 참여하면 본인의 도장, 대리인일 경우 대리인의 도장을 날인하시면 됩니다. 날인하는 부분이 꽤 여러 군데여서 도장을 많이 찍으셔야 됩니다.

줄을 서서 기일입찰표를 작성하는 모습인데요. 기일입찰표를 형식에 맞게 잘 작성하고 최저입찰가의 10%를 보증금으로 넣어야 합니다. 현금으로 준비하면 봉투에 다 들어가지 않기 때문에 은행에서 수표 1장으로 꼭 준비하 가셔야 됩니다. 저는 1억 3천3백만 원이 최저입찰가였기 때문에 1천3백30만 원 수표를 보증금으로 준비해 갔습니다. 보증금은 낙찰되지 않은 사람은 수취증을 제시하면 바로 그 자리에서 돌려받기 때문에 수취증은 잘 소지하고 계셔야 합니다.

입찰가 적정 가격은 시세의 80~85%, 그런데 지금은 경매시장은 과열 상태

이 물건이 제가 오늘 응찰했던 물건인데요. 감정가에 비해서 현재 시세가 많이 올라서 저는 시세의 86%를 입찰가를 썼는데 낙찰자분은 거의 시세의 95~98%를 써서 낙찰이 되셨더군요. 하한가 시세에서 거의 법무사 등기비만 빼고 입찰가를 쓰셨더군요. 경매시장도 너무 과열되었다는 느낌이 들었습니다. 책에서 제가 배운 바로는 현재 시세의 80~85%로 낙찰을 받아야 경매는 할만하다고 했습니다. 최소 10% ~ 15%의 수익률을 보고 뛰어드는 게 좋다고 했는데요. 실상은 너무 과열이 되어 있었습니다. 제가 체감하기로는 시세에서 가장 싼 하안가에서 등기비 정도 빼는 느낌이었습니다.

그래도 명도가 자신 있는 분은 주변에 마음에 드는 물건이 있다면 아파트 경매 한번 도전해보는 것도 괜찮을 것 같습니다. 권리분석은 초보자가 처음부터 권리가 복잡한 물건은 어려우기 권리상 아무런 하자가 없는 물건으로 낙찰을 도전해보는 것이 좋을 것 같습니다.

경매 초보자용 책추천

• 부동산 경매 무작정 따라 하기
• 부동산 경매 어렵지 않아요

다음은 제가 경매에 입찰하러 가기 전에 참고했던 책을 소개해드리겠습니다.

법적인 용어와 판례가 많이 나오는 어려운 경매 권리분석 책 같은 것을 보지 마시고 쉽게 써져있는 입문서용을 읽어 보시길 바랍니다. 그러면 자신감도 생기고 경매를 입찰부터 명도까지 일련의 프로세스를 알게 됩니다.